막상 투자주택을 투자하겠다고 결심을 하게되면 과연 어디에 투자할까?를 고민하게 됩니다...
저는 항상 손님에게 최악의 시나리오를 생각해 보라고 합니다.
2007년 서브프라임때를 기억해 보시면 간단합니다
그당시 기억을 더듬어 보면, 많은 테넌트들이 렌트비를 안내고 버티다가 그냥 나가 버렸습니다.
주로 많은곳이 일어난곳을 보면, LA 시청을 기준으로 해서 콤파스를 돌려보시면 간단히 알수 있습니다
컴파스원이 커질수록 즉 LA에서 멀어질수록 테넌트문제와 더불어 집값폭락을 많이 경험했습니다
그럼 그당시 그집에 살던 테넌트는 어디로 갔을까요? 물론 휴거?를 한것이 아니고, JOB을 찾아
대도시 즉 LA로 다 모여 들었습니다.
그런연고로, 물론 LA도 집값은 떨어졌지만, 렌트비는 역설적으로 한푼도 안떨어지고 더 올라갔습니다.
바로 이런 이유로 가능하면 대도시에 투자하라고 말씀드립니다
한마디로 LA시청을 기준으로 가까우면 가까울수록 안정적인 렌트인컴이 가능하다는 말씀을 드립니다.
LA는 지금도 공실이 아주 낮습니다.
첫째는 인종구성인데요
제가 주로 전문으로 하는 S.LA의 경우도 밀려드는 남미 히스패닉인구로 인해, 예전의 흑인동네가 더이상 아닙니다... 흑인들은 상당수가 샌버나디노카운티가 빅터빌등으로 빠져 나가고 그 자리를 계속해서 남미인구가 채우고 있습니다.
두번째는 RENT의 종류가 다양합니다
즉 일반적으로 테넌트라고 하면,자기돈내고 들어오는 테넌트(REGULAR TENANT)를 생각할수 있지만,
LA는 소위 VOUCHER라고 하는 S8(저소득층에게 정부가 70-80%렌트비보조하고 테넌트는 20-30%만 부담)
그리고 100%정부가 부담해주는 프로그램등 여러형태의 테넌트수요가 많아 공실율이 아주 적습니다
이런제도는 LA시외에는 거의 없다고 생각하시면 됩니다
나머지는 ZONING에 대한 부분인데요
LA는 거의 대부분 지역이 인컴주택이 가능한 ZONING으로 구성되어 있어,LA어디에도 이런 2-4유닛주택이 흔하게 보입니다만, LA외 지역은 거의 단독주택만 가능한 ZONING(R1)으로 되어 있어 인컴주택은 특정지역의 BOUNDARY안에만 존재합니다. 어바인같은 도시는 아예 한채도 없구요. FULLERTON도 한정된 지역안에 있습니다 이러다보니,다들 오래되고 낡은집이 대부분입니다
이에 반해, LA는 어디에도 오래된집을 구입해서 새집을 짓는것이 가능하다보니,최근에 지은 새집이 많습니다 .물론 저같은 경우는 거의 새집이나 최근에 지은집 위주로 거래를 합니다.
이렇게 하는 이유는 1.MAINTENANCE비용을 줄이기 위함 2.최근 집은 거의 SEPARATE METER가 되어있어 테넌트가 유틸리티비용을 전부 부담하기 때문(오래된 집은 거의 WATER METER1개라서 이문제로 테넌트와 갈등이 많고 생각외로 신경쓰야할부분이 많아 골치아파하는경우가 많습니다)입니다...
그럼,모든것이 좋기만 할까요?
여기 최대의 인컴투자주택을 꺼리는 요인,
즉, 테넌트관리및 안정적 렌트인컴 콜렉션,낮은 VACANCY RATE에
필수인 매니지먼트회사의 중요성이 부각됩니다
다음에는 왜 저희회사의 매니지먼트회사를 선택해야 하는지에 대해 말씀드리겠습니다
LA지역 새로짓는 인컴주택(2-4유닛)만 전문으로 합니다.
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